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단거리가 강점인 사람은 육상이 맞고 지구력이 강점인 사람은 마라톤이 맞다. 기초체력을 키우면서 본인에게 맞는 운동을 찾아야 한다. 부동산 역시 어느 정도 수준에 도달한 뒤에는 본인에게 맞는 종목, 즉 자신에게 맞는 투자처를 찾아야 한다. 정기적인 월세를 꾸준히 받을 것인지, 시세차익으로 매도 시 수익을 한 번에 받을 것인지를 투자 성향, 은퇴 시기, 가계 수준, 자금력 등에 따라 판단하면 된다.
부동산은 수익을 내는 방식에 따라 수익형 부동산과 시세차익 형 부동산으로 구분할 수 있는데, 수익 측면에서는 당연히 시세 차익형 부동산이 수익형 부동산보다 월등하게 높다. 예컨대 정기예금 이자의 월이자 지급식과 만기일시 지급식을 떠올리면 된다. 월이자 지급식은 매월 이자를 예금주에게 지불하는 방식이며 금리가 만기일시 지급식보다 저렴하다. 만기일시 지급식은 만기 도래 시 이자를 한 번에 받는 방식이며 금리가 월이자 지급식보다 높다. 이러한 맥락에서 수익형 부동산은 월이자 지급식, 시세차익 형 부동산은 만기일시 지급식이라고 볼 수 있다.
만약 월세 수익과 시세차익 둘 다 높다면 그것만큼 좋은 게 없을 것이다. 그러나 아쉽게도 2가지 장점을 모두 가진 부동산 물건은 존재하지 않는다. 혹시나 그런 부동산이 있다고 광고하는 이가 있다면 사기꾼이라고 보면 된다. 이는 기획부동산에서 주로 사용하는 수법이다. 기획부동산은 고수익의 월세를 보장하고 시세차익도 크다는 광고를 자주 하는데, 이런 뉘앙스의 광고가 보이면 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 수익형 부동산에서 시세차익은 보너스로 생각하고 시세차익 형 부동산에서 시세차익은 보너스로 생각하고 시세차익 형 부동산에서 월세는 용돈 개념으로 생각하면 된다.
그렇다면 어떤 것이 시세차익 형 부동산일까? 대표적으로 토지를 들 수 있다. 2017년에 분양한 원주 기업도시의 단독택지는 분양 경쟁률 1만9천 :1이라는 경이로운 기록을 보였다. 자기 집을 짓기 위해 택지를 분양받으려는 걸까? 아니다. 중간에 되팔아 전매차익을 챙기려는 것이다. 그 차익은 보통 수억 원에 이른다. 좋은 의미로 생각하면 투자지만 행실을 따지면 투기에 가깝다. 당첨 후 전매한 비율을 보면 투기 행각임을 금방 알 수 있다.
국회 국토교통위원회 소속 최인호 의원이 발표한 자료에 따르면 2016년 기준으로 택지에 당첨된 뒤 6개월 내 전매한 비율이 99%에 달한다고 한다. 원칙적으로 소유권 이전 전에는 전매가 금지돼 있는데 전매한 비율이 99%라는 건 전매차익을 노린 투자자들이 대부분이란 뜻이다.
수익형 부동산은 안정적으로 꾸준하게 월세를 받을 수 있다는 장점이 있다. 시세차익 형 부동산은 매수와 매도의 차익으로 수익을 내는 구조라서 매도 전에는 돈을 벌 수 없다는 단점이 있다. 그러나 시세차익 형 부동산은 잘 선별하면 수익형 부동산과 비교할 수 없을 만큼 수익이 크다. 2011년 세종시의 수정계획으로 투자자들의 발길이 끊겼던 시점이 있었다. 투자자들이 관심을 보이지 않던 시절, 필자는 세종시 개발 지역 인근 농지 400평을 매수했다. 8년이 지난 지금 공시지가로는 4배, 거래 시세로는 7배가 올랐다. 부동산 중개사로부터 좋은 가격에 거래해 주겠다는 연락이 자주 오지만 노후 대비를 위해 앞으로도 팔지 않을 예정이다.
그렇다면 모두가 큰돈을 벌 수 있는 시세차익 형 부동산을 사야 하는 걸까? 상황과 여건에 따라 다르지만 은퇴를 앞둔 40~50대 월급쟁이라면 수익 실현까지 시간이 오래 걸리는 시세차익 형 부동산보다 수익형 부동산을 택하는 게 옳을 수 있다. 은퇴를 앞둔 월급쟁이들의 로망은 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형 부동산을 하나라도 소유하는 것이다. 가장 대표적인 수익형 부동산이 다가구 주택이다. 가장 꼭대기 층은 본인이 거주하고 적게는 10개에서 많으면 20개의 방을 임대해주는 것이다. 1~2인 가구가 증가하면서 다가구 주택의 인기는 앞으로도 계속 치솟을 전망이다. 그러나 꾸준히 인기가 있는 지역과 공실이 많은 지역이 따로 있으니 투자 전에 꼼꼼한 입지 분석이 선행돼야 한다.
다가구 주택은 수요가 꾸준해야 하기 때문에 서울과 수도권에 입지할수록 좋다. 지방은 일자리가 중요하기 때문에 대형 국가 산업단지의 배후 지역을 중점적으로 봐야 한다. 교통과 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역이라면 공실 걱정이 덜하다. 다가구 주택의 장점을 몇 가지 이야기하면 대출 이자가 월 임대료에 비해서 낮기 때문에 레버리지를 활용해 투자 수익을 높일 수 있다. 원룸은 주거 목적이기 때문에 경기의 영향을 상가보다 덜 받는다. 1~2인 가구의 증가로 혼밥, 혼술이 많아지고 주 52시간 근무제로 여가 시간이 늘어나면서 상가의 수익률은 경기의 영향을 받을 공산이 크다. 반대로 1~2인 가구가 꾸준하게 증가하면서 다가구 주택은 유망한 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 하지만 단점도 있다. 다수의 임차인이 거주해서 시설물 관리가 필요하고 계약 관리가 번거로우며 소모품에 대한 수리 및 교체가 필요하다. 상가보다 관리 측면에서 어렵고, 건물의 노후로 수익률도 저하될 수 있다.
단거리가 강점인 사람은 육상이 맞고 지구력이 강점인 사람은 마라톤이 맞다. 기초체력을 키우면서 본인에게 맞는 운동을 찾아야 한다. 부동산 역시 어느 정도 수준에 도달한 뒤에는 본인에게 맞는 종목, 즉 자신에게 맞는 투자처를 찾아야 한다. 정기적인 월세를 꾸준히 받을 것인지, 시세차익으로 매도 시 수익을 한 번에 받을 것인지를 투자 성향, 은퇴 시기, 가계 수준, 자금력 등에 따라 판단하면 된다.
부동산은 수익을 내는 방식에 따라 수익형 부동산과 시세차익 형 부동산으로 구분할 수 있는데, 수익 측면에서는 당연히 시세 차익형 부동산이 수익형 부동산보다 월등하게 높다. 예컨대 정기예금 이자의 월이자 지급식과 만기일시 지급식을 떠올리면 된다. 월이자 지급식은 매월 이자를 예금주에게 지불하는 방식이며 금리가 만기일시 지급식보다 저렴하다. 만기일시 지급식은 만기 도래 시 이자를 한 번에 받는 방식이며 금리가 월이자 지급식보다 높다. 이러한 맥락에서 수익형 부동산은 월이자 지급식, 시세차익 형 부동산은 만기일시 지급식이라고 볼 수 있다.
만약 월세 수익과 시세차익 둘 다 높다면 그것만큼 좋은 게 없을 것이다. 그러나 아쉽게도 2가지 장점을 모두 가진 부동산 물건은 존재하지 않는다. 혹시나 그런 부동산이 있다고 광고하는 이가 있다면 사기꾼이라고 보면 된다. 이는 기획부동산에서 주로 사용하는 수법이다. 기획부동산은 고수익의 월세를 보장하고 시세차익도 크다는 광고를 자주 하는데, 이런 뉘앙스의 광고가 보이면 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 수익형 부동산에서 시세차익은 보너스로 생각하고 시세차익 형 부동산에서 시세차익은 보너스로 생각하고 시세차익 형 부동산에서 월세는 용돈 개념으로 생각하면 된다.
그렇다면 어떤 것이 시세차익 형 부동산일까? 대표적으로 토지를 들 수 있다. 2017년에 분양한 원주 기업도시의 단독택지는 분양 경쟁률 1만9천 :1이라는 경이로운 기록을 보였다. 자기 집을 짓기 위해 택지를 분양받으려는 걸까? 아니다. 중간에 되팔아 전매차익을 챙기려는 것이다. 그 차익은 보통 수억 원에 이른다. 좋은 의미로 생각하면 투자지만 행실을 따지면 투기에 가깝다. 당첨 후 전매한 비율을 보면 투기 행각임을 금방 알 수 있다.
국회 국토교통위원회 소속 최인호 의원이 발표한 자료에 따르면 2016년 기준으로 택지에 당첨된 뒤 6개월 내 전매한 비율이 99%에 달한다고 한다. 원칙적으로 소유권 이전 전에는 전매가 금지돼 있는데 전매한 비율이 99%라는 건 전매차익을 노린 투자자들이 대부분이란 뜻이다.
수익형 부동산은 안정적으로 꾸준하게 월세를 받을 수 있다는 장점이 있다. 시세차익 형 부동산은 매수와 매도의 차익으로 수익을 내는 구조라서 매도 전에는 돈을 벌 수 없다는 단점이 있다. 그러나 시세차익 형 부동산은 잘 선별하면 수익형 부동산과 비교할 수 없을 만큼 수익이 크다. 2011년 세종시의 수정계획으로 투자자들의 발길이 끊겼던 시점이 있었다. 투자자들이 관심을 보이지 않던 시절, 필자는 세종시 개발 지역 인근 농지 400평을 매수했다. 8년이 지난 지금 공시지가로는 4배, 거래 시세로는 7배가 올랐다. 부동산 중개사로부터 좋은 가격에 거래해 주겠다는 연락이 자주 오지만 노후 대비를 위해 앞으로도 팔지 않을 예정이다.
그렇다면 모두가 큰돈을 벌 수 있는 시세차익 형 부동산을 사야 하는 걸까? 상황과 여건에 따라 다르지만 은퇴를 앞둔 40~50대 월급쟁이라면 수익 실현까지 시간이 오래 걸리는 시세차익 형 부동산보다 수익형 부동산을 택하는 게 옳을 수 있다. 은퇴를 앞둔 월급쟁이들의 로망은 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형 부동산을 하나라도 소유하는 것이다. 가장 대표적인 수익형 부동산이 다가구 주택이다. 가장 꼭대기 층은 본인이 거주하고 적게는 10개에서 많으면 20개의 방을 임대해주는 것이다. 1~2인 가구가 증가하면서 다가구 주택의 인기는 앞으로도 계속 치솟을 전망이다. 그러나 꾸준히 인기가 있는 지역과 공실이 많은 지역이 따로 있으니 투자 전에 꼼꼼한 입지 분석이 선행돼야 한다.
다가구 주택은 수요가 꾸준해야 하기 때문에 서울과 수도권에 입지할수록 좋다. 지방은 일자리가 중요하기 때문에 대형 국가 산업단지의 배후 지역을 중점적으로 봐야 한다. 교통과 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역이라면 공실 걱정이 덜하다. 다가구 주택의 장점을 몇 가지 이야기하면 대출 이자가 월 임대료에 비해서 낮기 때문에 레버리지를 활용해 투자 수익을 높일 수 있다. 원룸은 주거 목적이기 때문에 경기의 영향을 상가보다 덜 받는다. 1~2인 가구의 증가로 혼밥, 혼술이 많아지고 주 52시간 근무제로 여가 시간이 늘어나면서 상가의 수익률은 경기의 영향을 받을 공산이 크다. 반대로 1~2인 가구가 꾸준하게 증가하면서 다가구 주택은 유망한 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 하지만 단점도 있다. 다수의 임차인이 거주해서 시설물 관리가 필요하고 계약 관리가 번거로우며 소모품에 대한 수리 및 교체가 필요하다. 상가보다 관리 측면에서 어렵고, 건물의 노후로 수익률도 저하될 수 있다.